中古豪宅 依舊有市場潛力

•五月 29, 2009 • 發表迴響

信泓浚說,文華苑還標榜與東方文華集團合作,結合專業的飯店物業管理,這個賣點與傳統豪宅不同,具備獨特的附加價值,因此文華苑已經進入了國際型價格的領域,比較的應是香港、新加坡等地的頂級豪宅。

房屋仲介業者認為,文華苑定位的是「豪宅中的豪宅」,是銷售給金字塔最頂端的客層,這對中古豪宅應不會帶動太大的比價效應,但對於投資市場穩定信心具助益。

信義房屋仲介業務處協理信泓浚說,文華苑因房市急凍延後一年才問市,由於農曆年後豪宅市場再度快速加溫,文華苑設定在4億元以上的身價,並不令業界感到意外。

 

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新買法拍屋 竟遭人設靈堂

•五月 29, 2009 • 發表迴響

葉女指被告未經她同意,許家兄家反而提告4名到場處理的員警,認為到場卻沒有任何作為,有怠忽職守之嫌,當地員警無不唏噓搖頭,直呼「公親變事主」!擅自更換門鎖、設靈堂、辦百日祭祀,被告卻喊冤,強調都經由新屋主同意,因鐵捲門故障才更換鑰匙,亡父百日後5人就不曾再使用該建物。

屏東地院一審判許家5兄弟各1年8月徒刑,5人上訴台灣高等法院高分院,二審法官訊問當時曾協助調解的恆春民代,民代回答新屋主並未同意治喪至百日,協商沒有結果。

因被告拿不出新屋主的任何同意證明,新屋主並堅稱不曾同意許家5兄弟的要求,不滿他們自行更換鐵捲門鎖,並繼續設籍在該建物,二審維持原判定讞。

 

恆春許家所有的一棟2層樓建物,經法院民事執行處強制法拍,94年3月由葉姓女子買受,4月28日辦理所有權移轉登記,6月14日完成點交;不料事隔1年半後,95年12月2日,許家兄弟5人以辦理亡父喪事為由,進入該棟建物設靈堂、擺棺木,還找來鎖匠更換鐵捲門鎖。

新屋主葉女獲悉報警處理,買了新屋竟被原屋主當守孝喪宅!屏東恆春地區一棟已點交的法拍住宅,原屋主許姓兄弟因父親過世,遵照老父遺願進入該屋擺棺木、設靈堂,新屋主控告竊佔,兄弟5人強調只是完成亡父「百日」祭祀遺願,且曾獲法拍屋主同意,不過鐵捲門被擅自換新鎖,新屋主不得其門而入,一審判5人各1年8月,上訴被駁回維持原判定讞。員警到場看到棺木已是治喪期間,不便強行介入或排除,對於被原屋主當守孝喪宅,葉女直接告5兄弟竊佔。

房市征戰 法拍屋重新裝潢升值

•五月 29, 2009 • 發表迴響

他認為,個人投資可分為短期、長期,投資法拍屋亦然。最適合作短期投資的,就屬屋齡10年內大樓,因為格局多符合現代住家需求,只需要稍微粉刷、換燈飾即可出售,因此自法院拍定確認標到房屋後,約2個月後正式取得房屋,再花1個多月整理,即可委託仲介帶看,通常2~3個月即可售出,若投資標的正確,僅半年便可以獲利了結。他坦言:「現在法拍市場太多自住客來標,只有法院不點交的房子,才有可能標到優惠價格。」若要取得不點交的房子,更需要一定的法律背景,因此父親代書事務所的專業常常派上用場。
 戴金生曾是人人欣羨的電子新貴,但他不甘願只領死薪水,3年前向作代書的老爸取經,投入門檻高的法拍屋投資市場,至今標得10多間房子,全數獲利。他標到大樓後售出,半年賺逾房價的1.5~2成;也鎖定具都更題材舊公寓,等建商洽談收購,屆時獲利將從房價的3倍起跳。
戴金生曾是軟體工程師,雖然收入不錯,但是常常出差、花錢也花得兇,讓他驚覺工作好幾年下來,居然還沒存到人生第1桶金!3年前他毅然辭職投入房地產,進入父親開設的代書事務所見習戴金生與朋友合開室內設計公司,日前他標得1間法拍屋自住,即自行重新裝潢。
回顧這3年在房市征戰買賣至少10間房子,每間都獲利,不過首次經驗竟被他自己評為「最失敗」。當時他向仲介買了台北縣土城1間大樓住宅,總價600萬元、每坪約15萬元,與當時周邊市價每坪約18.5萬元,本以為撿到便宜,再花20萬元稍作整理後求售,卻整整等了7~8個月才賣掉,扣掉2次仲介費用後僅賺20萬元。

由於常遇到需要改造的房屋,戴金生也與朋友合開室內設計公司,增添房子賣相。他舉例,曾標到1間西門町商圈大樓,目前該大樓市價每坪約40萬元,但他以每坪23萬元取得,經裝潢,設備一應俱全,開價每坪34萬元,價格與內裝2大要件,最能吸引買方下手。
長期投資就更需要慎選地段,戴金生認為萬華區西門町一帶,極具都市更新潛力,去年他在萬華區康定路以400多萬元標到1棟公寓的3、4樓,權狀坪數約40多坪,土地持分達7坪多。戴金生表示,目前已有建商積極整合鄰近公寓,以每地坪200萬元的行情向屋主購買,代表這間4樓公寓,光土地身價應該就有1400萬元,若與建商談合建,以當地新成屋每坪40萬元計算,地主若分回同樣使用面積、加上公設與車位,總價至少飆至3000萬元。

購買法拍屋 低購高賣賺價差

•五月 29, 2009 • 發表迴響

投資地產必須要有自己的見解以及策略,呂台蘭專挑法拍屋、建商推案餘戶約10~20戶一次買斷,兩者均可以低於市價行情取得。

呂台蘭述說著,1996年跨出投資房地產的第1步,其實是累積資金的開始,當初現金有限,先從入門級的預售套房為投資標的,購入1戶總價約60萬元,一轉手以80萬元售出,獲利20萬元。她說,投資法拍屋要培養野心,從投資1戶變2戶、再由2戶變4戶、4戶變8戶,不斷累積獲利以及提高現金周轉。

她認為,這波房市景氣已經落到谷底,今年第3、4季房價會緩步上升,未來還有2~3年的房市榮景。加上低利時代來臨,台灣將會面臨通貨膨脹的壓力,未來唯有投入房地產才是穩健的獲利根本。

 今年年初,兩岸政策不斷鬆綁,加上遺贈稅調降,資金開始回流台灣,法拍房市也逐漸好轉,她見機不可失又開始進場。
其中建商推案法拍屋餘戶,採取以量制勝,壓低買進成本,曾經每戶單價最低以市價7折購入。但她強調,投資房產必須要有總量管制與維持一定手中現金比例,不要超過自己能力負擔範圍,一旦遇上景氣急縮將會面臨斷頭危機。
因為投資地產超過20年,呂台蘭清楚了解台灣房市每7~8年就會一次循環,因此,掌握低買高賣的技巧相當重要。SARS期間,房價低迷,民眾對於房市沒信心,她便趁低點一口氣買進14戶,慢慢累積手中籌碼,2007年12月時房市景氣高漲,呂台蘭卻認為房市過熱,開始出脫手中投資物件轉換現金等待下一波進場時機,果然2008年第4季,房市開始急凍,不少投資客面臨斷頭危機,她則因為及早出脫,免於面臨危機。

 

投資房地產手法必須靈活,呂台蘭將手中投資物件分類為A級產品與B級產品,A級產品轉手速度與獲利較高,較不受到景氣影響,若獲利達到預期便可快速出脫;B級產品轉手速度較慢,一旦遇上景氣衰退,獲利將大幅縮減,此時便可轉賣為租,以租賃方式獲取租金收益。
她也強調,投資房地產就像投資股市,最重要的就是「捨得」,必須打破認為自己可以精準掌握高點出脫的迷思,「寧可提早獲利了結,也不要等到景氣衰退時才開始出脫手中投資物件。」她看過太多投資客要達到最高點才出脫獲利,卻往往陷入套牢深淵。

法拍屋銷售帶動買氣

•五月 29, 2009 • 發表迴響

  4月成屋銷售接近分析師預估。 在法拍屋銷售及初次購屋優惠措施的激勵下,美國 4月成屋銷售上升2.9%至年率468萬棟。法拍屋銷售已六個月來均少有變動。房價跌幅最大的地區,成屋銷售上升幅度也最大。

4月成屋銷售較去年同期下降3.5%,較近四年前的高點下降了達35%。

 

 

房屋買賣糾紛 原房主竟變租客

•五月 29, 2009 • 發表迴響

  調研公司MDA DataQuick稱,今年4月鳳凰城大都會地區有近4成的售出房屋,買家都不用來自住,比例與2005年高峰期相同,和2007年末期相比則增加了50%。所有買家似乎都在盡可能多地購買房産,一來房市回暖可大賺一筆,二來至少可抵消自己在房價高點購房蒙受的損失。企業家菲斯貝克説:「我當年花22.5萬買下一棟房子,但現在隻值11萬,因此我又花8萬,再買了一棟。」

這當中最無奈的當屬面臨收屋的房主。阿奎勒夫婦1999年以11.1萬的價格買下一棟新居,3年後因為經濟困難,再融資18.5萬元。當月供款增至1242元之後,他們終於無力擔負,失去家園。現在他們變成了自家的租客,每月支付1014元租金。夫婦倆雖擺脫經濟包袱,但心情卻十分複雜,因為這畢竟不再是他們的房子。

  然而,對於收購這套房屋的CBI集團公司而言,這卻是個很不錯的交易。按照1014元的月租金,公司不到5年就可以收回5.2萬元的購房本錢。CBI公司在鳳凰城共買下175棟可出租房屋,台北法拍屋本周計劃再收購160棟。CBI執行長傑林斯奇説,公司將不斷收購,並計劃為原房主舉辦投資研討會,「我們的目標是將來有一天,他們能買回自己的房子。」

  地産經紀卡爾德維爾今年以來已為客戶購買125棟法拍屋,但其中只有1/4的原房主以租客身分留下。卡爾德維爾説,是否繼續購房將取決於無力還貸房主的人數,如果鳳凰城人口流失,那麼在這裏買房就不是個好選擇。

亞利桑那州鳳凰城等地有大批法拍主因為不符合再融資條件而面臨收屋,不少地産投資人瞅準這個機會,蜂擁到此,期望以低價收購這些房主的房子,然後再提供低於月供款的租金,將原來的房主變成租客。

法拍糾紛層出不窮

•五月 29, 2009 • 發表迴響

地檢官賀錦麗昨日在英格西區OMI耆英中心的工作坊上表示,

 台北法拍屋估值官丁右立則表示,在2006年,全市只有81間法拍屋,今年1月至3月已有超過100間法拍屋,他說,知道有很多人會致電屋主,表示可以為他們代辦重新估值或貸款,丁右立呼籲屋主不要回應這些電話,因為貸款人可以直接與銀行商討貸款事宜,如果認為估值未能反映已下跌的價格,亦可以直接到他的辦公室要求重估。

地檢署必須保護三藩市居民,以免他們成為詐騙的受害人,在現時經濟困難的時候,該署必須確保將這些無良歹徒繩之以法,才能保護無助的屋主。 她並提醒小心最新詐騙手法,尤其是近來金融危機,許多房屋和投資詐騙案件發生,有些公司收費保證幫助面臨房屋被拍賣的屋主,但是其實屋主是不需要繳費去改變現行的房屋貸款合約,或尋求防止物業法拍。 市民可以尋求免費服務,包括消者信用輔導服務,隨

著樓市滑落,越來越多法拍屋(Foreclosure)出現,地檢署、估值官辦公室及市參事等聯合主辦工作坊,提醒屋主小心房屋和投資詐騙,估值官丁右立重申,要求重申估值物業是完全免費,市民可以直接聯絡其辦公室,或向非牟利團體尋求協助,法拍無需付費予任何人代辦。